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強化金融監理,避免房地產泡沫危機

即將訪台的2014年諾貝爾經濟學獎得主提霍勒(Jean Tirole)提醒,許多國家金融危機發生的原因與房地產泡沫化及金融監理政策有關。提霍勒所言,正好是台灣當前房屋政策與金融政策的一大警鐘。政府政策助長房市泡沫化危機,與金融監理機關放寬壽險資金投資國內及中國大陸不動產,兩者加深不動產的泡沫化,及金融機構的經營風險,尤其應該好好檢討。

政府部門一方面想提振景氣,以合宜住宅或社會住宅等名義,政策性鼓勵蓋房;另一方面又以優惠貸款方式,提供利息補貼。這些措施或許加上鼓勵年輕人或其他族群買房來強化其正當性名義,但往往房地產泡沫化危機訊號逐漸浮現之際,政府政策繼續支撐房地產,會造成房價持續飆高,或至少維持高點於不墜。政府的房屋政策結果往往反而加深了房地產的泡沫化危機。

掌管貨幣政策的中央銀行,或是獨立性夠的金融監理機關,也許會提醒房市過熱,祭出選擇性信用管制等措施。但在選舉募款文化之下,政治人物面對房地產業者的強力遊說,中央與地方政府仍然選擇持續在房地產政策上做多,用財政資源補貼,或是以公共建設支出,堆疊房地產炒作題材,讓房地產維持一定榮景,最後反而惡化房地產的泡沫化危機。

最糟的狀況是:過度泡沫化的房地產最後不僅崩盤,資產價格快速減損的嚴重結果連帶造成提供房地產授信的金融業產生大量呆帳,引發金融危機。去槓桿化往往持續數年,使經濟景氣信心持續低迷,不景氣恐怕延續好幾年。2008年美國房地產泡沫化,引起2009年全球金融海嘯,就是最著名的例子。

除了政府部門惡化房地產泡沫化危機之外,壽險資金往往也是助長泡沫化的資金源頭。原先金管會要求壽險業投資不動產的年化收益率,即年化收益除以不動產帳面價值之比例,不低於中華郵政公司牌告二年期定期儲金小額存款機動利率加1.5%為標準。而中央銀行宣布降息半碼,壽險業投資不動產的租金報酬率門檻隨之調降,由2.875%調降為2.805%,壽險資金進一步投資於不動產。但壽險業者不滿足於此,正進一步積極遊說,希望從加碼1.5%,調降為只加3碼,即百0.75%,若遊說成功,則報酬率門檻將大幅度調降為2.055%。金管會正傳出考慮調整,行政院更考慮列為短期刺激景氣的方案,希望讓壽險資金繼續挹助,讓房地產維持榮景。

然而,雖然投資投報率最低門檻調降,有利於壽險業者投資不動產,但價格偏高的房地產缺乏實體經濟活動與經濟基本面的支撐,租金當然難以調漲,報酬率自然不易走高。壽險業增加不動產投資,雖然有助於資金去化,卻造成壽險業進一步的不動產投資暴險。一旦不動產泡沫化,壽險業恐怕將首當其衝,連帶受害。

此外金管會開放壽險業取得國外不動產,特別是對中國大陸地區不動產的投資,恐怕更是一大風險。特別是中國金融業受到影子銀行、企業負債比過高、地方政府財政惡化而出現逾放比升高等問題,金融業經營風險升高。中國官方持續調控房價,中國房地產泡沫破滅的疑慮加深,甚至陷入投資房市信用泡沫危機的高度疑慮之中。壽險業者投資中國不動產,稍有不甚,恐怕將引起國內金融業不小風暴。8月中國股災教訓不遠,站在金融監理的角度,對於金融業投資中國大陸,特別是保管廣大保險戶救命錢的壽險資金,投資中國大陸房地產的風險升高,不可不慎。

照片來源:Ecole polytechnique Université Paris-Saclay

文章來源:民報 強化金融監理,避免房地產泡沫危機

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